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老舊小區更新 | 擁抱舊時(shí)光,奔向新生活

2023 / 10 / 24

近日,住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財政部、市場(chǎng)監管總局、體育總局、國家能源局印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》(建辦城〔2023〕26號)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),部署各地扎實(shí)推進(jìn)城鎮老舊小區改造計劃實(shí)施,靠前謀劃2024年改造計劃。

《通知》中明確改造對象范圍:大力改造提升建成年代較早、失養失修失管、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓),重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區。

建國七十余年,居所作為“家”的具象化表達,早已發(fā)生了翻天覆地的變化。那么上世紀的老舊小區是什么樣子呢?

 

建國以來(lái)的住宅演變

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20世紀50年代 草房

戰爭帶來(lái)的瘡痍遠未恢復。草房是當時(shí)大部分農民居住環(huán)境的真實(shí)概括。


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20世紀60年代 土坯房

以面積很小的土坯房為主,相鄰兩家共用一個(gè)廚房。


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20世紀70年代 筒子樓

一條長(cháng)走廊串連著(zhù)許多個(gè)單間。因為長(cháng)長(cháng)的走廊兩端通風(fēng),狀如筒子,故名“筒子樓”。


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20世紀80年代 單元樓

單元樓中住戶(hù)除了出入自己的單元之外,無(wú)需和別人共用空間。


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20世紀90年代 商品房

人口增多,早期商品房和一代高層住宅開(kāi)始興起。從外觀(guān)看,和現在的高層住宅相差不大。


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21世紀至今 新式高層 /多層住宅、別墅等

人們對居所的采光、環(huán)境、樓層和梯戶(hù)比等指標有了更高的要求。


時(shí)至今日,草房、土坯房大多存在于村落,筒子樓作為計劃經(jīng)濟產(chǎn)物,已經(jīng)淡出歷史舞臺。所以現階段城鎮老舊小區改造的對象,主要是指成規模組建的單元樓與早期商品房。這些建筑在多年使用后,逐步顯露出諸多問(wèn)題。

 

老舊小區存在問(wèn)題

一、建筑及環(huán)境改造

1、老舊小區建筑性能退化:出現外立面破舊、墻體涂料腐蝕脫落、門(mén)窗部件老化、樓梯間雜亂破損等問(wèn)題,加之部分墻體開(kāi)裂,存在一定的安全隱患;

2、基礎設施落后:停車(chē)位數量不足、未配置充電設施;市政管網(wǎng)出現老化現象等;道路可能存在坑洼、破損等現象,居民出行安全不能保障;

3、公共設施匱乏:環(huán)衛設施較少,公共活動(dòng)場(chǎng)地缺失,利用率偏低,無(wú)法滿(mǎn)足居民健身活動(dòng)需求;

4、綠化環(huán)境混亂:小區內部公共綠化面積小,綠化布局雜亂、植物類(lèi)型單一,在管理和后期維護方面存在較大缺陷;

5、人文特色缺失:街區缺少活力,城市發(fā)展過(guò)程中,忽略了人文特色保護與傳承。

二、規范及審批流程

1、新老規范差異:建筑原設計規范與現行設計規范存在較大的差異,更新改造過(guò)程中規范如何執行仍有探討空間;

2、審批困境:改造過(guò)程中,情況錯綜復雜,一些具體情況沒(méi)有明確的政策依據,造成了一定的審批困境。

三、各方利益分配

1、產(chǎn)權界定困難:很多小區產(chǎn)權關(guān)系不明,公私混合,大大增加了改造前期工作的難度;

2、政府財政壓力大:大量老舊小區改造,使政府財政壓力巨大,迫切需要引入社會(huì )資本、居民付費等新的資金籌措方式,形成良性、自主、可持續的更新模式;

3、社會(huì )資本謹慎參與:老舊小區改造成本高,盈利空間小,回報周期長(cháng),許多社會(huì )資本持謹慎態(tài)度;

4、居民對更新改造的保留:因長(cháng)期生活環(huán)境不善,日常問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)有效解決,導致部分居民負面情緒積壓,對更新改造表示不信任或是抗拒。

 

老舊小區更新怎么做?

面對紛繁復雜的問(wèn)題,老舊小區亟需進(jìn)行“有機更新”。政府、住戶(hù)、經(jīng)營(yíng)者、管理者各司其職,實(shí)現宏觀(guān)到微觀(guān)多層次的更新發(fā)展,使小區持續迸發(fā)活力。

從老舊小區的改造內容來(lái)看,建筑單體需要依據資金情況,選擇全方位綜合更新或單項改造;公共區域需要在安全、綠色的基礎上,引導居民共同營(yíng)造活力場(chǎng)所;基礎設施需要結合市政規劃,提升生態(tài)效益;街區環(huán)境需要結合人文元素,提升生活質(zhì)量……

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然而,以上各方面的更新改造,改造主體的空間與使用功能一旦發(fā)生變化,就涉及到既有結構的安全性問(wèn)題。經(jīng)檢測鑒定后不滿(mǎn)足規范標準的,都需要對改造主體進(jìn)行加固設計。涉及到小區翻新、外觀(guān)修補等整治內容的,更是需要對小區外立面進(jìn)行更新設計。

 

卡本獨特優(yōu)勢

老舊小區的更新改造項目實(shí)施程序(見(jiàn)下圖),和新建的居住建筑相比,除了資料收集、數據測量、參與主體更具復雜性外,還需要進(jìn)行相應的檢測鑒定結構加固。另外,老舊小區中普遍存在的外立面修復或翻新需求,這些更彰顯了卡本“加固+涂料”業(yè)務(wù)組合線(xiàn)的優(yōu)越性!

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卡本提供既有建筑新生命周期的全面加固改造與建筑涂裝系統化解決方案,從改造前方案咨詢(xún)、項目踏勘、結構檢測到“加固+涂料”的研發(fā)生產(chǎn)供應,一站式解決內部加固和外部裝飾問(wèn)題。通過(guò)加固與涂裝材料整合,減少工程洽商、采購、報驗成本,有效縮短工期,實(shí)現了“1+1>2”的效果。

 

老舊小區,承載著(zhù)人們的回憶和情感;學(xué)校教育,寄托著(zhù)對下一代的期許和盼望;醫院建筑,守護著(zhù)每個(gè)人的生命和健康。在城市更新進(jìn)程中,這些更新活動(dòng)與民生問(wèn)題息息相關(guān)。時(shí)代更迭,卡本作為結構安全技術(shù)與加固涂裝材料系統解決方案供應商,將不斷完善既有建筑改造策略,發(fā)揮在既有結構技術(shù)和新型材料領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢,為城市的有機更新,貢獻自己的一份力量!